Wettbewerbswidrigkeit von Immobilienanzeigen bei fehlenden Angaben aus § 16a EnEV

Anschluss an Blogbeitrag von Christoph Seidl vom 4. Oktober 2017.

 

Bundesgerichtshof, Urteile vom 5. Oktober 2017, I ZR 229/16, 232/16 und 4/17

 

Sachverhalt

Die Beklagten sind gewerbliche Immobilienmakler, die in Zeitungsinseraten Immobilien zur Miete oder zum Kauf anboten. Dabei fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung und zum Baujahr des Gebäudes (sog. Pflichtangaben nach § 16a Energieeinsparverordnung – EnEV). Die Klägerin, ein Umweltschutzverein, ist eine Einrichtung, die unzulässige Handlungen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) verfolgen darf, § 8 Abs. 2 Nr. 3 UWG. Sie mahnte die Beklagten ab und nahm sie auf Unterlassung in Anspruch.

 

Das LG Münster verurteilte den sich weigernden Beklagten, die Landgerichte Bielefeld und München II wiesen die Klagen mit dem Argument ab, Adressat der Verpflichtung in der EnEV, einem potentiellen Interessenten bereits bei Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen, sei nach dem eindeutigen Wortlaut allein der Verkäufer oder Vermieter/Verpächter. Dies gelte auch für die spätere Ergänzung in § 16a EnEV, wonach bereits in Immobilieninseraten die Pflichtangaben zu machen seien, in der der Adressatenkreis vom Verordnungsgeber nicht erweitert worden sei.

 

Wie das LG Münster entschied jedoch dann auch das LG München I (Urteil vom 25. April 2017 – 1 HK O 7131/16).

 
In zweiter Instanz vor den Oberlandesgerichten waren die drei nunmehr vom BGH entschiedenen Klagen ebenfalls bereits erfolgreich gewesen.

 

Entscheidung

Der BGH gab zwei Klagen statt. In einem Verfahren erfolgte die Zurückverweisung, weil nach Ansicht des BGH noch festzustellen war, ob der Makler die Pflichtangaben gemacht hatte. Dies hatte das klageabweisende Gericht nicht geprüft, weil es infolge seiner Ansicht nicht entscheidungserheblich war.

 

Der BGH schloss sich zwar der Ansicht an, dass § 16a EnEV eindeutig nicht an den Makler gerichtet sei, woran auch die – die Makler nicht ausnehmende – europarechtliche Vorgabe des Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie (RL) 2010/31/EU nichts ändere, denn es sei wegen der Eindeutigkeit von § 16a EnEV keine richtlinienkonforme Auslegung möglich. Deshalb scheide ein Unterlassungsanspruch aus § 3a UWG aus. Jedoch könnten die Beklagten wegen einer Irreführung des Verbrauchers durch Vorenthalten wesentlicher Informationen aus § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch genommen werden. Denn danach gelten als wesentliche Informationen solche, die dem Verbraucher aufgrund europarechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Insofern wirke sich Art. 12 der RL 2010/31/EU wiederum dahingehend aus.

 

Konsequenzen für die Praxis

Die mangelnde pflichtgemäße Angabe von Energiesparmaßnahmen aus einem Energieausweis in einem Zeitungs- oder Internetinserat wie auch in übergebenen oder versendeten Exposés führt zu einem wettbewerbswidrigen Verhalten, das kostenpflichtig von einem Wettbewerber oder einer im UWG genannten Einrichtung abgemahnt und deswegen auf Unterlassung in Anspruch genommen werden kann.

 

Praxistipp

Es dürfte für Immobilienmakler kein Weg daran vorbeiführen, die Pflichtangaben in Annoncen und Exposés aufzunehmen und bei Fehlen oder Gültigkeitsablauf eines Energieausweises den Auftraggeber anzuhalten, einen solchen fertigen zu lassen. Denn auch der Umstand, dass die Erfüllung der Angabepflicht nur erfolgen kann, wenn ein Energieausweis vorliegt, hilft nicht weiter, weil die Pflicht zur Erstellung und die Vorlage spätestens bei Abschluss des Geschäfts den Auftraggeber trifft. Ein Makler, der um das Wohl seines Auftraggebers wie auch das eigene bemüht ist, wird deshalb sogleich auf die Ausweiserforderlichkeit hinweisen, damit die Daten in seine Werbung für das Objekt aufgenommen werden können.

 

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an
Herrn Robin Maletz.

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